Immobilienkredit: vorzeitige Rückzahlung kann teuer werden

Banken und Kreditgeber müssten eigentlich froh sein, wenn Kreditnehmer ihre Immobilienkredite früher als geplant zurückzahlen. Denn dann Ausfallrisiko entfällt und das Kreditinstitut kann das Geld erneut verleihen. Doch die Kreditnehmer werden für Sondertilgungen sogar bestraft. Denn die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, die Banken für die vorzeitige Rückzahlung von Krediten verlangen, ist in vielen Fällen unverhältnismäßig hoch, fanden Verbraucherschützer nun heraus. Eine gesetzliche Deckelung der Entschädigungen sei daher nötig.

Die EZB hat die Zinsen im Juni auf ein historisches Rekordtief gesenkt, sodass sich Banken frisches Geld so günstig wie nie zuvor leihen können. Allerdings verdienen sie aus dem gleichen Grund auch selbst kaum noch an einer Kreditvergabe. Dafür lassen sie sich aber gut entlohnen, wenn Kreditnehmer ihre Darlehen schneller tilgen als vorgesehen. Die Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV) stellte nun eine Studie vor, wonach die Geldinstitute in den Jahren 2012 und 2013 im Durchschnitt elf Prozent als Entschädigung für entgangene Zinseinnahmen bei vorzeitiger Tilgung verlangten. Jeder fünfte Kreditnehmer musste sogar 20 Prozent zahlen und jeder achte 30 Prozent. Eine Entschädigungsforderung sei zwar grundsätzlich zulässig, die Höhe ist aber aufgrund unzureichender Regulierung und fehlender Transparenz der Vertragswerke unverhältnismäßig, so die Verbraucherschützer.

Niedrige Zinsen und Intransparenz jagen Entschädigungen in die Höhe

Vor sechs Jahren lag die durchschnittliche Entschädigungssumme noch bei rund vier Prozent des Restbetrages. Seit dem klettern die Gebühren für die vorzeitige Kreditablösung kontinuierlich nach oben. Dorothea Mohn vom Team Finanzen beim VZBV sieht die Gründe dafür in der derzeitigen Zinsflaute und in den Berechnungsverfahren der Kreditinstitute:

„Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hat sich jetzt insbesondere im Zuge der Niedrigzinsphase verändert. 2007/2008 lag die durchschnittliche Vorfälligkeitsentschädigung bei vier Prozent, in den Jahren 2012/2013 bei fast 11 Prozent. Aber diese überhöhte Vorfälligkeitsentschädigung geht nicht nur auf die veränderten Zinsbedingungen zurück, sondern auch auf die Art der für den Verbraucher ungünstigen Berechnung seitens der Bank.“

Demnach ist es für die Verbraucher oftmals nicht nachzuvollziehen, auf welcher Grundlage die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigungen erfolgt. Ob

  • Sondertilgungsrechte missachtet,
  • überhöhte Bearbeitungsgebühren berechnet oder
  • bei der Kalkulation die Bank bevorzugt wird

– aufgrund fehlender Transparenz zahlten viele der Kreditnehmer nach Angaben der VZBV wohl zu hohe Entschädigungen an die Banken.

„Die aktuelle Höhe der Vorfälligkeitsentschädigungen ist für viele Verbraucher existenzbedrohend“,

warnte Mohn sogar.

Vorteile einer frühen Tilgung werden nicht honoriert

Gerade die positiven Auswirkungen einer Tilgung vor Ablauf der Rückzahlungsfrist werden von den Banken missachtet. Denn weitere Risiko- und Verwaltungskosten bleiben den Kreditgebern erspart. So wurden den Kreditnehmern in den meisten Fällen gerade einmal 0,5 oder 0,6 Prozent der getilgten Restsumme als Ersparnis anerkannt. 14 Prozent der Verbraucher gingen hingegen komplett leer aus. Eine individuelle Kalkulation und Differenzierung erfolgt demnach nicht, stattdessen müssen sich die Kreditkunden mit Pauschalwerten abfinden. Klare gesetzliche Regeln sind nach Meinung der Verbraucherschützer daher zwingend notwendig und überfällig.

Verbraucherschützer fordern die Politik zum Handeln auf

Nirgends in Europa sind die Vorfälligkeitsentschädigungen so hoch wie in Deutschland. Die Verbraucherschützer sehen daher raschen Handlungsbedarf und fordern klare, transparente und faire Neuregelungen der Berechnungen von Vorfälligkeitsentschädigungen. Zudem halten sie eine Obergrenze der Forderungen von maximal fünf Prozent des Restkapitals für sinnvoll.

„Wir wissen, dass diese gescheiterten kreditfinanzierten Immobilien häufig mit veränderten Lebenslagen einhergehen, die mit finanziellen Engpässen verbunden sind, und wir beobachten, dass Verbraucher an dieser Stelle wirklich in Schwierigkeiten bis zur Insolvenz geraten können. Um solche Extremlagen zu vermeiden, fordern wir eine Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung auf maximal fünf Prozent, um Verbraucher hier vor worst case Risiken zu schützen“,

so Mohn.

Wo die deutsche Politik aber bislang untätig blieb, handelte das Europäische Parlament bereits. Im Februar wurde die EU-Richtlinie 2014/17/ЕU beschlossen, die den Verbraucherschutz bei der Immobilienkreditvergabe deutlich stärken soll. Demnach müssen sich die Entschädigungen an den Verlusten orientieren und dürfen nicht mehr überhöht ausfallen. Bis März 2016 muss die Richtlinie in nationales Recht umgesetzt sein.

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